פסק-דין בתיק ת"א 957-04

בפני תביעה כספית בה מבקש בנק דיסקונט (להלן: "הבנק") לחייב את הנתבעים בתשלום הסך של 279,527 ש"ח שהם יתרת החוב בהלוואה שניתנה ביום 22.2.2001 לנתבע מס' 3 (להלן: "סמונסקו") וזאת לצורך רכישת הזכויות בדירה הידועה כחלקה 9/3 בגוש 10850 הנמצאת ברחוב השומר 27, חיפה (להלן: "הדירה") מידיו של נתבע מס' 4 (להלן: "שיימן").

משהתברר כי  סמוסנקו עזב את הארץ כבר בחודש 4/01 ולפיכך אין כל סיכויי גביה כנגדו (ואילו ביחס לשיימן אין כל מידע באם נמצא כלל בארץ), טענות הבנק מתרכזות למעשה בחיובם של הנתבעת מס' 1 (להלן: "עוה"ד") אשר ערכה את הסכם המכר בין סמונסקו ושיימן ואף ערכה את הסכם חלוקת השיתוף מיום 15.12.99, שחילק את קומת הקרקע שהיתה במקור נכס אחד לשלוש דירות, ביניהן הדירה נשוא התביעה ושתי דירות נוספות (להלן: "הסכם החלוקה"),  ובחיובו של נתבע מס' 2 (להלן: "השמאי") אשר ערך שומה של הדירה לצורך מתן ההלוואה ביום 29.12.00  (להלן:" השומה").

העילה להגשת התביעה כנגד הנתבעים (למעט סמוסנקו) הינה כי בבוא הבנק לממש את המשכנתא שרשם על הדירה להבטחת החזר ההלוואה, התברר כי הדירה שניתן לרשום על שם סמונסקו (היא הדירה הממושכנת), הינה דירה קטנה כמעט במחצית מזו שנישומה על ידי השמאי וכי הדירה המממושכנת בפועל, הינה חסרת כל ערך כספי ולפיכך, אין לבנק אפשרות להיפרע ממנה. באשר לעוה"ד, נטען כי מאחר וזו לא זיהתה כדבעי את הדירה בהסכם המכר ולא דיווחה על עסקת המכר וביצעה את רישום המשכנתא במועד, גרמה עוה"ד לאובדן הבטוחה של הבנק.

רקע עובדתי

1.    בשלהי שנת 1999, במסגרת מכרז שערכה עמידר, רכשו שלושה שהם שיימן, יורי  ביבול (להלן: "ביבול") ואולגה ברטקוב (להלן: "ברטקוב") נכס שהיה בבעלות עמידר בקומת הקרקע של בנין ברחוב השומר 27, חיפה, וזאת בתשלום סך של 242,500 ש"ח.

2.    ביום 15.12.99, עוד קודם להשלמת רישום עסקת מכר קומת הקרקע לשלושה בתיקי עמידר, ערכה עוה"ד הסכם לפיצול וחלוקה של אותו נכס ל-3 יחידות משנה אשר הוגדרו בהסכם החלוקה כדלקמן:

       יחידה מס' 1 - בת 3 חדרים + מעבר, יועדה לבוביל וסומנה בתשריט הנלווה להסכם בצבע כחול.

       יחידה מס' 2 - בת 3 חדרים + נוחיות, יועדה לברטקוב וסומנה בתשריט הנלווה להסכם בצבע אדום.

       יחידה מס' 3 - בת 2 חדרים + נוחיות,  יועדה לשיימן וסומנה בתשריט הנלווה להסכם בצבע ירוק.

       העתק הסכם החלוקה צורף כנספח א' לתצהירה של עורכת הדין נ/4, ואילו ההסכם המקורי אליו נספח תשריט צבעוני צורף כנספח נ/5.

3.    הפיצול והחלוקה בהתאם להסכם החלוקה דרשו אישור של הבנק הממשכן אשר מימן את רכישת הנכס לשלושת הרוכשים, וכן נדרשו תשלומי מיסים והסכמת עמידר שהיא בעלת הנכס. כל אלו התקבלו והיחידות נרשמו (במועד לא ידוע, ככל הנראה בתחילת שנת 2000) במשרדי עמידר כיחידות משנה.

על פי המסמכים המצויים בתיקי עמידר, הרישום נעשה לאחר מדידות ועדכונים שערך המודד משה סלוצקי-סלע (להלן: "המודד") ביום 26.12.99  כאשר גודלן של הדירות (אשר לא צוין בהסכם החלוקה), נקבע כדלקמן:

יחידה  1 - שטחה 57 מ"ר והיא כוללת 3 חדרים, מטבח, אמבטיה, שירותים ומעבר.

יחידה 2 - שטחה 79.66 מ"ר והיא כוללת 4 חדרים, שירותים ומעבר.

יחידה 3 - שטחה 32.28 מ" ר  היא כוללת שני חדרים, אמבטיה ושירותים.

המדידות שערך המודד מתועדות בתשריט המצוי בתיקי עמידר כאשר תשריט המדידה המקורי וצבעוני שנמצא בתיק במ/3 (הוא תשריט של הבנין כולו) אינו כולל את העדכון משנת 1999, אך לעומת זאת בתיקים במ/2 ובמ/1 ניתן למצוא חלק מהתשריט מצולם כאשר על גביו נרשם כי התוכנית אכן עודכנה בתאריך 26.12.99 כאשר קומת הקרקע (היא הנכס שנרכש על ידי שלושת השותפים) חולקה ל-3 יחידות.

4.    במהלך הדיון בפני, ומאחר והשאלה מה היה רשום בתיקי עמידר, ואיזה תשריטים היו בהם במועדים הרלוונטים, היתה שאלה מרכזית לבירור כפי שיפורט בהמשך, הופקדו בתיק בית המשפט שלושת תיקי הנכסים שנוצרו בהתאם להסכם החלוקה והם סומנו כדלקמן:

התיק המתיחס לתת חלקה 1, היא הדירה שהוקצתה לביבול - סומן במ/3.

התיק המתיחס לתת חלקה 2, היא הדירה שהוקצתה לברטקוב - סומן במ/2.